Imposto de Renda: Veja como declarar imóveis quitados e financiados

Tierra Mallorca/Unsplash Mesmo com a inflação em alta, muitas pessoas sonham com a casa própria e precisam de um financiamento para conquistar esse desejo

A Receita Federal simplificou o trabalho dos contribuintes que precisam declarar imóveis novos, financiados ou quitados no Imposto de Renda de 2022. Para este ano, o Fisco reorganizou a ficha de “Bens e Direito” com a inclusão de uma série de novos códigos internos em cada grupo com o objetivo de sintetizar informações e facilitar a categorização dos bens. No caso dos Bens Imóveis pertencentes ao Grupo 1, há códigos para cada tipo de bem dessa natureza, como apartamento, casa, terreno, imóvel rural, entre outros. “A reorganização vai tornar as informações mais claras para o Fisco. Lembrando que o acréscimo patrimonial não justificado poderá resultar em questionamentos por parte do Fisco, inclusive ser tributável caso não consiga justifica-lo”, explica o consultor especializado em IR da IOB, Daniel de Paula.

Imóveis comprados ou vendidos ao longo de 2021 devem ser declarados no Imposto de Renda pelos contribuintes que vão prestar as contas com o Leão. Segundo as regras da Receita Federal, caso o contribuinte não tenha recebido durante o ano de 2021 rendimentos tributáveis sujeitos ao ajuste superiores a R$ 28.559,70, mas possua imóveis que ultrapassam o valor de R$ 300 mil em seu nome até 31 de dezembro de 2021, ele é obrigado a encaminhar a declaração. No custo de aquisição dos bens imóveis, podem ser incluídas as taxas para sua aquisição como Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), corretagem e até mesmo os juros do financiamento. Se os bens imobiliários forem adquiridos por mais de uma pessoa, eles precisarão ser declarados por todos os proprietários do imóvel. A quantia indicada na declaração precisa representar a parte que cada um possui do imóvel.

A alteração no valor do imóvel só deve ser feita mediante mudanças na estrutura, como ampliações ou reformas. Os serviços devem ser comprovados com a anexação dos pagamentos na ficha de declaração. A dica de especialistas para agilizar o trâmite é já ter em mãos a data de aquisição do bem; endereço completo, área total (em metros quadrados) e o número da inscrição no registro de imóveis (com a matrícula do imóvel e o nome do cartório). É preciso incluir a informação na ficha de “Bens e Direitos”, com o código específico, de acordo com a classificação descrita na escritura, seja casa, apartamento, terreno. Na declaração também deverá conter a informação se o imóvel foi comprado ou doado no campo “Discriminação”, juntamente a data da compra ou da doação e o CNPJ ou CPF do vendedor ou doador.

Importante informar também se está quitado ou financiado, se realizou reformas com a data e o valor da obra. No caso de imóveis financiados, que ainda não foram totalmente quitados até o final de 2021, o contribuinte deve declarar apenas o que efetivamente foi pago ao longo do ano, considerando o ITBI e as despesas cartorárias, ou seja, é preciso informar as parcelas que faltam para a quitação e qual a instituição financeira responsável por fornecer o financiamento, qual a taxa de juros, prazo total do contrato, valor pago de comissão ao corretor e o nome dos proprietários. Imóveis no exterior também devem ser declarados na aba “Bens e Direitos”, como os adquiridos no Brasil, identificando o país no campo “Localização”. A Receita Federal entende que o custo de aquisição do imóvel será aquele pelo qual ele foi comprado.

Declaração de venda

O processo para declarar a venda do imóvel é diferente e e envolve o aplicativo do Programa de Apuração de Ganhos de Capital 2021 (GCAP 2021). A plataforma auxiliar da Receita Federal exige a inclusão de dados sobre a operação financeiras, da forma de pagamento e valor de custo, além de quem adquiriu o bem e informações técnicas do imóvel. O aplicativo faz todos os cálculos do IR. Ao final ele deverá ser exportado para a Declaração de Ajuste Anual de 2022 ou importado para ela. A venda de um imóvel pode acarretar na cobrança de 15% de Imposto de Renda, conhecida como ganho de capital, mas há isenções sobre o ganho de capital apurado, por exemplo: isenção da tributação, se o contribuinte vender um imóvel residencial e aplicar o produto da venda na compra de outro imóvel residencial em um prazo de até 180 dias. Se a nova aquisição for de menor valor, a isenção será aplicada apenas em relação à parcela aplicada na aquisição. E ainda, as alíquotas do imposto de renda podem variar entre 15% (ganhos até R$ 5 milhões) a 22,5% (ganhos superiores a R$ 30 milhões).

Quem é obrigado a declarar?

• Recebeu rendimentos tributáveis acima do limite (R$ 28.559,70);
• Recebeu rendimentos isentos, não tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte acima do limite (R$ 40.000,00);
• Obteve receita bruta anual decorrente de atividade rural em valor acima do limite (R$ 142.798,50);
• Pretenda compensar prejuízos da atividade rural deste ou de anos anteriores com as receitas deste ou de anos futuros;
• Teve a posse ou a propriedade, em 31 de dezembro do ano-calendário, de bens ou direitos, inclusive terra nua, acima do limite (R$ 300.000,00);
• Obteve ganho de capital na alienação de bens ou direitos, sujeito à incidência do imposto;
• Optou pela isenção de imposto sobre o ganho de capital na venda de imóveis residenciais, seguido de aquisição de outro, no prazo de 180 dias;
• Realizou operações em bolsas de valores, de mercadorias, de futuros e assemelhadas;
• Passou à condição de residente no Brasil, em qualquer mês, e nessa condição se encontrava em 31 de dezembro do ano-calendário.

Quem não precisa declarar?

• Não se enquadrar em nenhuma das situações acima;
• Constar como dependente em declaração de outra pessoa, na qual tenham sido informados seus rendimentos, bens e direitos, se possuir;
• Teve seus bens e direitos, declarados pelo cônjuge ou companheiro, desde que o valor total dos seus bens privativos não seja maior que o limite em 31 de dezembro.

Mesmo que não seja obrigada, qualquer pessoa pode enviar a declaração, desde que não conste em outra declaração como dependente. Exemplo: uma pessoa que não é obrigada, mas teve imposto sobre a renda retido na fonte, pode enviar a declaração para obter a sua restituição.

O que deve ser declarado no Imposto de Renda?

• Despesa dedutível é o valor que pode ser legalmente reduzido dos seus rendimentos, fazendo com que sua base de cálculo do imposto seja menor, e consequentemente você pague menos imposto.
• A lei prevê como despesas dedutíveis: dependentes, saúde, educação, previdência, pensão alimentícia e livro-caixa.
• Já as deduções incentivadas são valores que podem reduzir diretamente o valor do imposto devido, como, por exemplo, as doações para fundos da criança e adolescente ou idoso.