Para especialista, ação judicial minimiza o prejuízo do comprador em distrato

03-09-2014 - Cidade de São Paulo vista do Alto. Foto: Rafael Neddermeyer/ Fotos Públicas Setor imobiliário

A crise econômica que o país atravessa vem afetando diretamente o mercado imobiliário. Com a diminuição do poder de compra e o aumento do nível de endividamento do brasileiro, 41% dos imóveis vendidos em 2015 foram devolvidos, segundo a agência de classificação de riscos Fitch.

Desistir do negócio é a saída de emergência do comprador para escapar da inadimplência, mas na hora de devolver o imóvel, uma complicada negociação com a incorporadora costuma se desenvolver.

Diante do grande número de distratos, o advogado Osmar Machado, especialista em direito imobiliário, aconselha o consumidor a acionar a justiça para resguardar seus direitos na negociação com a incorporadora, uma vez que “o contrato de adesão possui cláusulas abusivas” que dificultam a rescisão e a devolução do imóvel.

“Primeiro eles sugerem que o comprador venda o imóvel a terceiros, o que hoje é praticamente impossível, visto que o valor negociado pelo consumidor é superior ao oferecido pela própria construtora e afasta potenciais compradores. O ideal é manter o pagamento das prestações até que o judiciário emita uma decisão que impeça a construtora de negativar o consumidor”, afirma.

Histórias como a do analista de sistemas que preferiu não ser identificado têm se repetido no mercado imobiliário. Ele adquiriu um apartamento em Santana de Parnaíba em agosto de 2014. Um ano depois, enfrentando dificuldades financeiras, decidiu solicitar o distrato junto à incorporadora. Orientado por seu advogado, entrou com uma ação na justiça. “Fazendo consultas sobre a jurisprudência, soube que se não acionasse a justiça meu nome seria inscrito nos órgãos de proteção ao crédito. Entrei com a ação para me resguardar”, diz. “A construtora foi muito arrogante nas tratativas, feriu o direito de negociação. Se eu não contratasse um advogado, certamente teria problemas.”

Dorival Wagner, advogado, conta que a incorporadora lhe ofereceu um valor inferior ao que ele esperava para fechar um acordo. “Me propuseram 75% do valor que eu havia pago, sem incluir a comissão. Considero o valor total, então a proposta deles ficou muito aquém do que eu esperava. Por isso continuei com a demanda judicial”, explica.

Prejuízo é inevitável

O advogado Osmar Machado acrescenta, no entanto, que em qualquer hipótese o consumidor terá algum prejuízo. “O posicionamento adotado pelas construtoras fará com que o comprador receba quantia inferior à que, via de regra, é restituída judicialmente. Hoje, os tribunais entendem que a restituição deve ser de 70 a 90% do valor pago, corrigido mês a mês desde o desembolso e com as taxas de corretagem integrais. Dependendo do valor do imóvel, é algo significativo”, afirma.

Diante das dificuldades que enfrentam para desfazer a compra, os clientes entrevistados concordam que deveria haver uma regulamentação que tornasse este tipo de negociação mais justa. “Ao longo dos anos, as construtoras e incorporadoras se valeram das cláusulas unilaterais que não permitiam aos compradores reivindicarem os seus direitos. Essas cláusulas leoninas deveriam ser retiradas”, opina o analista de sistemas.

“O cliente fica numa situação muito inferior à construtora. Como tem sido algo recorrente no país, pede uma legislação que estabeleça limites, coloque valores a serem devolvidos. Nos atuais contratos de adesão, ficamos reféns das construtoras”, pondera Wagner.

Machado reitera que a restituição dos valores pagos, comissões, taxas de corretagem e Serviço de Assessoria Técnica  Imobiliária (SATI) depende da decisão da justiça. “A liminar é imediata. A primeira medida que o juiz vai tomar é intimar a construtora para evitar que a mesma leve o nome do comprador aos órgãos de proteção de credito. Mas a solução definitiva pode levar de um a dois anos.”