Trocar IGP-M por IPCA é positivo, mas nos aluguéis o melhor é a livre negociação

Kelsen Fernandes/ Fotos Públicas Em São Paulo, um em cada quatro imóveis está para alugar; imobiliárias passaram a usar o IPCA para calcular reajustes

Para uma inflação oficial de 4,5% em 2020, o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) subiu 23,5% no ano. Mais de 11 vezes a taxa Selic, dos juros, de 2%. Esta disparidade, que aumentou muito durante a pandemia, vem tirando há meses o sono de muita gente no mercado imobiliário. Há três décadas, o IGP-M é o índice usado como referência no reajuste dos aluguéis. Um percentual tão alto obriga proprietários e inquilinos a negociarem. Mas agora também leva imobiliárias a abandonar o índice em busca de uma referência mais justa. No final de novembro, o Quinto Andar, plataforma de aluguéis que é a maior imobiliária digital do país, com 6.000 novos contratos fechados por mês e R$ 30 bilhões em ativos administrados, adotou o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que teve alta de 4,52% em 2020, como referência. Já na última terça-feira, 26, foi a vez da Lello, gigante das locações em São Paulo, anunciar que também está trocando, de maneira emergencial e temporária, o IGP-M pela inflação oficial do governo nos novos contratos. Nos dois casos, a tentativa é de diminuir o impacto nos aluguéis, adotando um índice mais próximo à inflação do consumidor.

Existente há quase 32 anos, desde os tempos da hiperinflação, o IGP-M é tão duradouro porque, numa economia descontrolada, usava o dólar como referência. Além disso, na época de sua criação, as pessoas não confiavam na inflação oficial. O que faz o IGP-M não ser uma métrica boa para medir o custo de vida, já que tem 60% do IPA (índice de preços ao atacado), que, por sua vez, sofre grande impacto da divisa americana. Em São Paulo, hoje, um em cada quatro imóveis está para alugar. A situação piorou na pandemia. Antes, eram 18%. Um aumento de 23% no aluguel faz com que o preço fique fora de mercado, causando, na maioria das vezes, o distrato, com custos para o inquilino e prejuízo também para o proprietário, que fica com o espaço vago e provavelmente terá que baixar o preço. O mais eficiente seria que os reajustes fossem decididos com base em fatores como valor de mercado dos aluguéis. Trocar uma referência que não é mais adequada por uma melhor é um avanço, mas não tanto quanto seria a livre negociação.

              Tabela

• IPCA: +4,52%
• Selic: +2%
• IGP-M: +23,5%

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