Comprar imóvel ou investir em renda fixa? Com os juros no menor nível da história, especialistas respondem a dúvida

Alto custo e pouca diversificação são riscos aos investimentos imobiliários; confira melhores oportunidades

  • Por Gabriel Bosa
  • 10/01/2021 10h08
Tierra Mallorca/UnsplashValor alto para aquisição e risco do imóvel ficar vazio são apontados como maiores entraves para os investimentos no setor

A despeito da disparada da busca por imóveis como fontes de investimento, especialistas em finanças não recomendam a medida e reiteram a necessidade de buscar opções que tragam mais variedade e menos riscos. As principais críticas à compra por bens, como apartamentos, casas ou salas comerciais, é o alto custo empregado na ação e a probabilidade do investimento se transformar em uma fonte de despesas caso o imóvel fique muito tempo parado. Mas isso não quer dizer que o mercado imobiliário seja um local adverso para o “seu dinheiro trabalhar por você”, como preconiza a velha frase dos investidores. Na opinião de especialistas, as melhores oportunidades estão nos Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs), onde o aporte é pulverizado em uma “cartela” de imóveis, que pode incluir desde apartamentos até galpões logísticos, ou salas em shoppings e galerias. O mercado imobiliário passa por um momento de ebulição com a manutenção da taxa básica de juros da economia brasileira em 2% ao ano, o patamar mais baixo da história. Dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) apontam que as vendas no setor cresceram 23,7% no terceiro trimestre deste ano, na comparação com o mesmo período de 2019. No acumulado do ano até setembro — mês com os últimos dados consolidados —, o comércio de imóveis cresceu 57,5% em paralelo ao ano passado.

A Selic é base para para empréstimos e financiamento, logo, quanto menor, mais atrativos se tornam as opções. Apesar de o Banco Central indicar que a taxa de juros deva se manter em valores reduzidos ao longo do próximo ano, George Sales, professor de finanças do Ibmec, afirma que somente a Selic rebaixada não compensa os riscos do investimento. “Ao fazer a compra direta, você não tem como diversificar. A não ser que surja uma grande oportunidade única. Neste caso, pode valer a pena caso seja algo muito abaixo do preço de mercado”, afirma. A euforia do mercado imobiliário em 2020 é justificada pela debandada de investidores da renda fixa, que também possui os lucros atrelados à Selic, para ativos com maiores possibilidades de retorno. Diante do perfil conservador dos investidores brasileiros, opções como a caderneta de poupança, Tesouro Direto e fundos DI, retinham grande parte dos aportes pelo baixo risco. Segundo Michael Viriato, professor de finanças do Insper, a queda da taxa básica de juros trouxe por terra esse mito de segurança. “Poupança e títulos referenciados na Selic fazem você perder um pouco todo o ano, então não são coisas que podem ser consideradas seguras. Os investidores perderam a zona de conforto que havia antes em deixar o dinheiro em um ativo e ele te trazer retorno garantido. Hoje, há duas alternativas: perder com certeza ou correr o risco de perder.”

Em 2020, os Fundos de Investimento Imobiliário ultrapassaram a marca icônica de 1 milhão de pessoas físicas na Bolsa de Valores brasileira, a B3. O número representa a consolidação do ativo como um dos favoritos dos investidores brasileiros. A alta já era observada desde o ano passado, quando o número de contas em FIIs pulou de 208 mil, em 2018, para 645 mil. “Os fundos chamam a atenção por estarem ligados a bens reais, fazem parte de uma estrutura que ainda não é cobrado imposto e apresenta percepção de longo prazo”, afirma Roberto Patiño, diretor de Integrated Portfólio Service da consultoria imobiliária JLL. Para Michael Viriato, professor de finanças do Insper, a aquisição de um imóvel vai na direção oposta de um dos maiores princípios do investimento: nunca colocar todo o dinheiro em uma única oportunidade. “Se for para investir, é furada. Um imóvel sozinho pode custar de R$ 500 mil para mais de R$ 1 milhão, é um valor bastante significativo do patrimônio, e a diversificação é importante”, diz. Este não é o único revés apontado pelo especialistas. Ao contrário dos FIIs, onde o valor investido dá direito aos dividendos de diversos imóveis, ao comprar um único bem há sempre o risco de ele ficar muito tempo vago. “Ao invés de ele se tornar uma fonte de renda, se torna uma fonte de custo pelo custo do IPTU, condomínio, manutenção”, afirma. Segundo Patiño, a tendência é que os fundos continuem atraindo novos clientes. “Você consegue um produto parecido com a renda física, e que ainda tem garantia e percepção de longo prazo.”